Bebauungsplan

In Deutschland bestehen drei Kategorien planungsrechtlicher Zulässigkeit. Eine Fläche kann daher entweder dem Innenbereich (§ 34 BauGB), dem Außenbereich (§ 35 BauGB) oder einem Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB) zugeordnet werden. Der Bebauungsplan enthält rechtsverbindliche Regelungen und wird aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Der Bebauungsplan ist neben dem Flächennutzungsplan das wichtigste Werkzeug einer Gemeinde, um städtebauliche Entwicklung im Sinne der kommunalen Planungshoheit zu lenken und zu ordnen. Die Inhalte eines Bebauungsplans regelt grundsätzlich der § 8 BauGB. Es gibt keinen gesetzlich vorgeschriebenen Mindestinhalt, jedoch unterschiedliche Arten von Bebauungsplänen: Der qualifizierte, einfache und vorhabenbezogene Bebauungsplan. Zudem besteht mit dem Bebauungsplan der Innenentwicklung eine Sonderform (siehe unten). Regelt der Bebauungsplan das Baurecht, z. B. im Ortskern, wird auch vom Innerortsbebauungsplan gesprochen.

Ein sog. qualifizierter Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB liegt vor, wenn mindestens folgende Festsetzungen festgelegt wurden und die Erschließung gesichert ist:

• Art und
• Maß der baulichen Nutzung
• überbaubare Grundstücksflächen
• örtliche Verkehrsflächen

Ein einfacher Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB liegt vor, wenn ein Bebauungsplan diese Mindestfestsetzungen nicht erfüllt. Er kann jedoch nicht allein über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens entscheiden. Daher müssen zusätzlich die Voraussetzungen von § 34 (Innenbereich) bzw. § 35 BauGB (Außenbereich) erfüllt werden.

Nach § 34 BauGB ist ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (Ausnahme z. B. bei Gewerbe- oder Handwerksbetrieben). Fehlende Festsetzungen sollen folglich durch die Orientierung an der Struktur der vorhandenen Bebauung ausgeglichen werden.

Abb. Möglicher Ablauf Möglicher Ablauf der Bebauungsplanerstellung

Quelle: Baader Konzept GmbH nach Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr 2019)

Abgrenzung Innenbereich § 34 BauGB Die Abgrenzung ist von entscheidender Rolle, da der unbeplante Innenbereiche grundsätzlich für eine Bebauung zur Verfügung steht, während der unbeplante Außenbereich für nicht privilegierte Bebauung (mit Ausnahmen) nicht bebaut werden darf. Maßgeblich für die Abgrenzung ist der im Zusammenhang bebaute Ortsteil. Dieser liegt vor, wenn der Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt wird. Wenn vorhandene Bebauung keinen prägenden Charakter auf unbebaute Grundstücke (bei sehr großen Baulücken) mehr hat, so zählen die unbebauten Grundstücke nicht mehr zum Innenbereich. In diesem Fall spricht man von einer Außenbereichsinsel im Innenbereich.

Bebauungsplan der Innenentwicklung

Seit der BauGB-Novelle von 2007 gibt es den Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB. Dieser soll dazu beitragen, die erstmalige Inanspruchnahme von Flächen für Siedlungszwecke zu verringern, indem Bebauungspläne der Innenentwicklung zur Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung oder für andere Maßnahmen der Innenentwicklung aufgestellt und gegenüber herkömmlichen Bebauungsplänen beschleunigt durchgeführt werden können. Der Bebauungsplan der Innenentwicklung erstreckt sich auf Teilgebiete des Siedlungsbereichs, indem z. B. noch unbebaute Teilflächen überplant oder die Nachverdichtung geregelt wird und ersetzt das Baurecht nach § 34 BauGB. Er erlaubt Festsetzungen wie ein qualifizierter oder einfacher Bebauungsplan. Durch die Aufstellung im beschleunigten Verfahren ist eine erleichterte Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange möglich (§ 13 BauGB). Zusätzlich entfällt die Notwendigkeit einer Umweltprüfung, eines Umweltberichts und einer zusammenfassenden Erklärung.

Erfolgsfaktoren und Hemmnisse

Die Aufstellung qualifizierter Bebauungspläne im Bestand mit einem umfassenden Regelungsinhalt erfordert ein hohes Maß an Abstimmungs- und Beteiligungsbedarf. Um eine geordnete städtebauliche Entwicklung für die Zukunft in bereits bebauten Bereichen mit großem Siedlungsdruck oder sonstigem Handlungsbedarf zu gewährleisten, reicht oft die Aufstellung eines einfachen Bebauungsplans aus. Ziel der Gemeinde kann z. B. sein, Möglichkeiten für neue
moderne Wohnangebote und Um- und Neunutzungen zu schaffen ohne die ortstypsichen Bau- und Siedlungsstrukturen aufzugeben. Besonders in ländlich geprägten Teilorten und Ortskernen geht es darum ortsbildprägende Gebäude- und Freiraumstrukturen zu erhalten und Neubauten angemessen in die örtliche Baukultur einzubinden. Ein derartiger Plan kann dazu dienen, innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile einzelne Festsetzungen (z. B. Begrenzung der Zahl der Wohnungen, Baufenster/-linien, Festlegung Gebietstyp oder die Unzulässigkeit von bestimmten Einzelhandelsbetrieben) zu treffen und dadurch die Nutzung von Grundstücken sowohl einzuschränken als auch zu erweitern. Voraussetzung ist aber auch für diese Festsetzungen, dass sie städtebaulich erforderlich sind. Auch hier sind umfassende Abstimmungs- und Beteiligungsschritte erforderlich, konzentrieren sich dann aber auf einige wenige geplante Festsetzungen. Die Einbindung in einen umfassenden Gestaltungs- und Diskussionsprozess mit den Bürger*innen erhöht die Erfolgschancen und schafft das Bewusstsein für eine vorausschauende Siedlungsentwicklung im Dorf.

Abb.: Beispiel für einfachen Bebauungsplan zur Steuerung des Maßes der Nutzung im Innenbereich über Festlegung von Quartierstypen (Ausschnitt), Gemeinde Denkendorf (Landkreis Eichstätt)

Quelle: Gemeinde Denkendorf

Abb.: Beispiel für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung (Vorhabens- und Erschließungsplan) für Wohnbaunutzung in Nördlingen (Stadt Nördlingen)

Quelle: Stadt Nördlingen  

Praxistipp: Teilleistungen von Bebauungsplänen der Innenentwicklung können z.B über die Städtebauförderung oder die Dorferneuerung gefördert werden. Die Förderfähigkeit ist vor Verfahrensbeginn zu prüfen.

Praxistipp: Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts dürfen in einen  Bebauungsplan der Innenentwicklung keine Außenbereichsflächen einbezogen werden, die jenseits der äußeren Grenzen eines Siedlungsbereichs liegen. BVerwG, Urteil vom 04.11.2015 - 4 CN 9.14

Weiterführende Hinweise / Tipps:

Beachtung der BauNVO, BayBO Art. 81 (örtliche Bauvorschriften) sowie BNatschG (§ 13, 15) s. auch Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr 2019